Ev sahibi olmak isteyen pek çok kişi, ilan sitelerinde "kooperatif hisseli tapu" ifadesiyle karşılaştığında bu kavramın tam olarak ne anlama geldiğini merak eder. Bu tapu türü, özellikle geçmişte kooperatif sistemiyle inşa edilen konutlarda yaygındır. Peki kooperatif hisseli tapu ne demek, alım-satımı mümkün mü ve riskleri nelerdir?

Kooperatif Hisseli Tapu Nedir?

Kooperatif hisseli tapu, bir arsa veya yapı üzerinde birden fazla kişinin ortak paya sahip olduğu tapu türüdür. Bu durumda tapu, herhangi bir daireye özgülenmemiştir. Yani elinizdeki tapu, sadece arsadaki payınızı gösterir; sizin tam olarak hangi daireye sahip olduğunuz tapu kayıtlarında belirtilmez.

Genellikle yapı kooperatifleri tarafından inşa edilen toplu konutlarda bu tür tapular görülür. Dairelerin paylaşımı, tapuda değil, kooperatif sözleşmeleri ya da fiili kullanım üzerinden yapılır.

Bireysel Tapudan Farkı Nedir?

En önemli fark, kooperatif hisseli tapuda bağımsız bölüm tanımının olmamasıdır. Kat mülkiyetli tapularda "3 numaralı daire", "B blok 2. kat" gibi net tanımlar varken, hisseli tapularda bu mümkün değildir. Tüm hissedarlar, yapının ya da arsanın belirli bir yüzdesine ortaktır; ancak bunun fiziksel karşılığı (hangi daireye denk geldiği) tapuda yazmaz.

Bu fark, özellikle alım-satım ve kredi süreçlerinde büyük önem taşır. Çünkü bankalar, net bir mülkiyet tanımı olmayan tapulara genellikle konut kredisi vermezler.

Bu Tür Tapular Alınır mı?

Cevap evet, ama koşullu. Kooperatif hisseli tapular genellikle daha uygun fiyatlıdır. Ancak bu cazip fiyatlar, bazı riskleri de beraberinde getirir. Satın alma düşünülüyorsa, mutlaka şu kontroller yapılmalıdır:

  • Tapunun sadece hisse mi, yoksa belirli bir bağımsız bölümü mü temsil ettiği öğrenilmeli.

  • Kooperatifin halen aktif olup olmadığı kontrol edilmeli.

  • İmar durumu, yapı ruhsatı ve iskan bilgileri belediyeden sorgulanmalı.

Bu noktada, sadece tapuya bakarak bir taşınmazın size ait olup olmadığını anlamak mümkün değildir. Mutlaka uzman bir gayrimenkul danışmanı ya da avukattan destek alınmalıdır.

Kooperatif Hisseli Tapu Satılabilir mi?

Evet, hisseli tapuların satışı mümkündür. Ancak satış işlemi sırasında hem hukuki hem de pratik bazı zorluklar çıkabilir. Eğer tapu hâlâ kooperatif üzerineyse, öncelikle kooperatifin feshedilmesi ve arsanın hissedarlara devredilmesi gerekir.

Hisse size aitse ve tapuda adınız yazılıysa, payınızı başka birine satabilirsiniz. Ancak alıcı, bu payın hangi daireyi temsil ettiğini resmi belgelerle öğrenemez. Taraflar arasında özel bir sözleşmeyle kullanım hakkı tanımlanabilir; fakat bu, resmi anlamda bir garanti sağlamaz.

Kat Mülkiyetine Geçiş Mümkün mü?

Kooperatif hisseli tapunun bireysel tapuya (kat mülkiyetine) dönüştürülmesi mümkündür, ancak belirli şartlar gerektirir. Bunlar:

  1. Kooperatifin feshedilmesi ya da taşınmazın kooperatiften hissedarlara devredilmesi,

  2. Yapının iskan belgesinin alınması, yani yapının yasal olarak tamamlandığının belgelenmesi,

  3. Kat irtifakı kurulması ve ardından kat mülkiyetine geçilmesi.

Bu süreçler tamamlandığında her bir daire için ayrı tapu düzenlenebilir ve tapu artık net bir mülkiyet belgesine dönüşür.

Hisseli Tapularda Sık Karşılaşılan Sorunlar

Kooperatif hisseli tapularda yaşanan başlıca problemler şunlardır:

  • Satışta diğer hissedarların onayı gerekebilir.

  • Fiili kullanım ile tapudaki hisse oranı birbirini tutmayabilir.

  • Hisselerden biri icra yoluyla satışa çıkarılabilir.

  • Bankalar bu tapulara konut kredisi vermeyebilir.

Bu riskler nedeniyle, özellikle ilk kez ev alacak kişilerin bu tür taşınmazları tercih etmeden önce detaylı araştırma yapmaları önemlidir.

Hisseli Tapu ile Daireye Kredi Çekilir mi?

Genel olarak hayır. Bankalar, ipotek altına alacakları taşınmazın net olarak kime ait olduğunu görmek ister. Hisseli tapularda bu mümkün olmadığından dolayı kredi onayı almak neredeyse imkansızdır. Kredi çekmek isteniyorsa, öncelikle kat mülkiyetine geçiş yapılmalı ya da bireysel tapulu başka bir taşınmaz ipotek gösterilmelidir.

Sonuç: Alınır mı, Uzak Durulmalı mı?

Kooperatif hisseli tapular, dikkatli ve bilgili yatırımcılar için fırsat sunabilir. Ancak bilgisizce yapılan işlemler, ileride büyük mağduriyetlere yol açabilir. Özellikle kredi çekmek, evi satmak ya da miras bırakmak gibi işlemler söz konusuysa; bu tür tapuların hukuki altyapısı zayıftır.

Yine de, tapunun durumu detaylı araştırılır ve gerekiyorsa tapu bireyselleştirilirse (kat mülkiyetine çevrilirse), bu tapular orta ve uzun vadede değerli bir yatırım aracına dönüşebilir.