Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde sıkça karşımıza çıkan tapu türlerinden biri olan hisseli tapu, hem avantajları hem de dezavantajları ile dikkat çeker. Pek çok kişi hisseli tapunun tam olarak ne anlama geldiğini bilmemekte ve bu konuda endişe duymaktadır. Aynı şekilde, son zamanlarda adını daha sık duyduğumuz kooperatif hisseli tapu kavramı da merak konusudur.
Bu yazımızda, hisseli tapu ne demek? sorusuna kapsamlı bir yanıt veriyor; ayrıca hisseli tapu tehlikeli mi, sakıncaları neler, ev varsa durum ne olur gibi kritik soruları detaylıca yanıtlıyoruz. Makalenin ilerleyen bölümünde ise, kooperatif hisseli tapu ne demek? sorusunu ele alıyoruz.
Hisseli Tapu Ne Demek?
Hisseli tapu, bir taşınmazın tek bir kişiye değil, birden fazla kişiye ait olduğunu gösteren tapu türüdür. Tapuda, her bir kişinin sahip olduğu pay oranı belirtilir; ancak fiziksel sınırlar genellikle tanımlı değildir. Bu da demektir ki, taşınmazın üzerinde kimin hangi alanı kullandığı net değildir. Herkes taşınmazın tamamı üzerinde oransal hakka sahiptir.
Örnek:
600 metrekarelik bir arsada üç kişi eşit hisseyle tapuda yer alabilir. Her biri %33,33 oranında hak sahibidir, ancak arsanın hangi bölümüne denk geldiği belirtilmemiştir.
Hisseli Tapu Tehlikeli mi?
Hisseli tapu, doğru yönetilmediği takdirde birçok sorunu beraberinde getirebilir. Özellikle ortaklar arasında uyuşmazlık varsa veya yazılı bir protokol oluşturulmamışsa, tapu sahipleri arasında ciddi ihtilaflar yaşanabilir.
Tehlikeli olabilecek bazı durumlar:
-
Ortaklardan biri, diğer hissedarların haberi olmadan kendi hissesini üçüncü bir kişiye satabilir.
-
Kullanım alanları net olmadığı için, herkes her yere müdahale etme hakkını kendinde görebilir.
-
Ortaklardan birinin borçları nedeniyle tüm taşınmaz risk altına girebilir (haciz, ipotek gibi).
-
Taşınmazın imar planları yapılırken hissedarların fikir ayrılıkları gecikmelere yol açabilir.
Hisseli Tapunun Sakıncaları Nelerdir?
Hisseli tapu sahipleri çeşitli yasal ve pratik sorunlarla karşı karşıya kalabilir. Bu sakıncalar şunlardır:
-
Kullanım Karmaşası: Tapuda belirtilen pay oranları dışında, kimin nereyi kullanacağı belli değildir.
-
Satışta Sıkıntılar: Alıcılar genellikle tam tapu ister. Hisseli taşınmazlara ilgi daha azdır.
-
Kat Mülkiyeti Sorunu: Bir bina varsa ve kat mülkiyetine geçilmemişse, dairelerin sahipliği hukuken tanınmaz.
-
İmar Uyuşmazlıkları: Ruhsat, ifraz, yapı kullanma izni gibi işlemler için tüm hissedarların onayı gerekir.
-
Hukuki Belirsizlik: Vefat eden hissedarların payları mirasçılara geçtikçe hissedar sayısı artar ve karmaşa büyür.
Hisseli Tapuda Ev Varsa Ne Olur?
Hisseli tapuya konu olan taşınmazda bir ev bulunuyorsa ve kat mülkiyeti oluşturulmamışsa, evin kime ait olduğu resmi olarak belli değildir. Yani, "bu daire benim" demek mümkün olmaz.
Bu durumda:
-
Evi kullanan kişi, diğer hissedarların rızasını almak zorundadır.
-
Kira geliri varsa, tüm hissedarlara oransal pay düşer.
-
Satış yapılmak istendiğinde sadece hissedeki oran değil, evin tamamı hakkında da görüş ayrılıkları çıkabilir.
Tapuda dairenin açıkça tanımlanması ve bireysel tapunun alınması, bu sorunların önüne geçmek için şarttır.
Hisseli Tapunun Dezavantajları Nelerdir?
Hisseli tapular, birçok açıdan tek tapulu taşınmazlara göre dezavantajlıdır:
-
Kredi Alımı Zorlaşır: Bankalar genelde hisseli taşınmazlara ipotek koymak istemez.
-
Yatırım Değeri Düşüktür: Likidite problemi vardır. Yani hisse kolay el değiştirmez.
-
Ortaklar Arası Uyuşmazlık: En sık karşılaşılan sorunlardan biridir.
-
İmar İşlemleri Gecikir: Tüm hissedarların aynı anda belediyeye başvurması gerekir.
-
Zorunlu Ortaklık: Tanımadığınız kişilerle taşınmaz paylaşmak ileride ciddi problemler doğurabilir.
Kooperatif Hisseli Tapu Ne Demek?
Kooperatif hisseli tapu, genellikle bir yapı kooperatifi üzerinden edinilen, ancak henüz bireysel tapuya dönüşmemiş gayrimenkuller için kullanılan tapu türüdür. Bu tapularda, kişilere ait özel mülkiyet tanımı bulunmaz; sadece ortaklık payı söz konusudur.
Kooperatif hisseli tapuların özellikleri:
-
Tapu, kooperatif adına ya da hissedar ortaklık yapısı şeklinde düzenlenmiştir.
-
Dairenize ait net sınırlar tapuda görünmez.
-
Kat mülkiyeti yoktur; dolayısıyla dairenin size ait olduğunu hukuken kanıtlamak zordur.
-
Belediyeden yapı ruhsatı ya da iskan almak için tüm ortaklar birlikte hareket etmelidir.
Riskleri nelerdir?
-
Tapu devri yapılmamışsa, daireniz üzerinde tam hak sahibi değilsiniz demektir.
-
Kooperatifin borçları ya da yasal sorunları sizi de etkileyebilir.
-
Satış ve miras gibi işlemler son derece karmaşık hale gelebilir.
-
Bireysel kredi almak neredeyse imkânsızdır.
Ne zaman güvenlidir?
Kooperatif hisseli tapunun bireysel tapuya dönüştürülmesi için yapı tamamlandıktan sonra kat irtifakı ve ardından kat mülkiyeti işlemleri yapılmalıdır. Bu işlemler tamamlandığında, her birey kendi dairesinin sahibi olur ve ayrı tapular verilir.
Hisseli Tapu Alınır mı?
Hisseli tapu ile taşınmaz edinmek mümkündür, ancak bu tapu türü beraberinde ciddi riskler taşır. Ortaklık ilişkileri, yasal belirsizlikler, satış zorlukları ve kredi alamama gibi nedenlerle yatırım yaparken dikkatli olunmalıdır. Özellikle kooperatif hisseli tapu alacak kişiler, kooperatifin durumu, yapı ruhsatı, iskan belgesi ve bireysel tapuya geçiş süreci hakkında mutlaka detaylı bilgi almalıdır.
Eğer bu tür bir gayrimenkul almayı düşünüyorsanız, mutlaka tapu müdürlüğü, belediye ve bir gayrimenkul hukuku uzmanından görüş alın. Aksi takdirde, görünüşte cazip olan bir yatırım, ileride ciddi sorunlara neden olabilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
❓ Hisseli tapu satılabilir mi?
Evet, ancak sadece kişinin sahip olduğu hisse satılabilir. Diğer hissedarların ön alım hakkı (şufa hakkı) vardır.
❓ Hisseli tapuda ev alınır mı?
Kat mülkiyeti yoksa, evin size ait olduğu tapuda yazmaz. Bu da kredi kullanımı, satış ve yasal işlemleri zorlaştırır.
❓ Kooperatif hisseli tapudan ferdi tapuya nasıl geçilir?
Yapı tamamlandıktan sonra, yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınmalı ve tüm ortaklar Tapu Müdürlüğü’ne başvurarak kat irtifakı ve sonrasında kat mülkiyeti tesis etmelidir.