TOKİ ve Emlak Konut iş birliğiyle Başakşehir’de hayata geçirilen Damla Kent Projesi kapsamında ihraç edilen gayrimenkul sertifikaları, halka arzın ardından 14 Ağustos itibarıyla Borsa İstanbul’da işlem görmeye başladı. Ancak, ilk günlerden itibaren fiyatlarda aşağı yönlü bir eğilim dikkat çekiyor.
Halka arzda 7,59 TL’den satışa sunulan sertifikalar, üçüncü işlem günü sonunda yüzde 2’nin üzerinde kayıpla 7,33 TL seviyesine geriledi. İşlemlerde piyasa yapıcı Halk Yatırım en güçlü alıcı konumunda öne çıkarken, 2,82 milyar lotluk arzın yaklaşık 1,8 milyar lotu Halk, Ziraat ve Vakıf Yatırım’ın portföyünde toplandı.
Sermaye piyasaları danışmanı Yunus Kaya, gayrimenkul sertifikalarının hisse senetleriyle aynı mantıkta değerlendirilmemesi gerektiğini vurgulayarak, yatırımcıların bu üründen hisse performansı beklememesi gerektiğinin altını çizdi.
Halka Arzda Yüksek İlgi
Sertifikaların halka arzı 4-8 Ağustos tarihlerinde gerçekleşti. Piyasa değerine göre yüzde 24 indirimle yatırımcıya sunulan ürünlere 1,87 kat talep geldi ve toplam büyüklük 21,4 milyar TL oldu. Arza 767 binin üzerinde yatırımcı katılırken, dağıtım yapılan kişi sayısı 726 bini geçti.
Borsada 14 Ağustos’ta başlayan işlemlerle birlikte fiyatlarda aşağı yönlü seyir öne çıktı. Sertifikalar, 3 Eylül 2029’a kadar borsada işlem görmeye devam edecek. Proje 2029 Şubat’ında tamamlandığında ise elinde yeterli miktarda sertifika bulunduran yatırımcılara konut teslim edilecek; eksik kalan sertifikalar için ise satış sonrası elde edilen tutar itfa fiyatı üzerinden ödenecek.
Kamu Kurumları Sertifikaların Büyük Bölümünü Kontrol Ediyor
Son takas dağılımlarına göre sertifikaların yüzde 43’ü Halk Yatırım’ın, yüzde 11’i Ziraat Yatırım’ın, yüzde 10’u ise Vakıf Yatırım’ın elinde bulunuyor. Böylece arzın yaklaşık yüzde 63’ü kamu kurumlarının kontrolünde. Uzmanlar, bu durumun hem kurumların kendi alımlarından hem de müşteri yönlendirmelerinden kaynaklanabileceğini belirtiyor.
GYO ve Fonların Katılımı Sınırlı
Analistlerin dikkat çektiği bir diğer nokta ise, sertifikalarda şu an herhangi bir GYO veya gayrimenkul yatırım fonunun yer almaması. Uzmanlara göre kurumsal yatırımcıların sürece dahil olmaması fiyatların dar bantta ve daha yavaş hareket etmesine neden olabilir.
Teorik olarak sertifika fiyatlarının, TCMB Konut Fiyat Endeksi’ne paralel ilerlemesi bekleniyor. Bu nedenle kısa vadeli dalgalanmalardan ziyade konut piyasasındaki değer değişimleri fiyatlamayı belirleyecek. Piyasa beklentilerine göre, önümüzdeki dört yıl boyunca dalgalı bir seyir izlenebilir ve fiyatların 6,5 TL seviyelerine kadar gerileme ihtimali bulunuyor.
Türkiye’de Gayrimenkul Sertifikalarının Serüveni
Türkiye’de gayrimenkul sertifikaları ilk kez 1989’da TOKİ’nin Halkalı konut projesinde denendi. Ancak yüksek ihraç fiyatı, uzun vade ve enflasyona karşı getirinin zayıf kalması nedeniyle beklenen ilgiyi göremedi.
1996’da Emlak Bankası’nın Ataşehir projesinde yapılan ikinci deneme de benzer şekilde başarısız oldu. Son olarak 2017’de TOKİ-Makro İnşaat iş birliğiyle ihraç edilen Park Mavera III sertifikaları, piyasa yapıcısı bulunmadığı için hızla değer kaybetti ve yatırımcı güveni sarsıldı.